房产继承，是被继承人死亡之后，继承人依照法定继承、遗嘱继承或者遗赠扶养协议的约定，对被继承人名下房产遗产进行分割、确权，并办理不动产过户转移的继承类法律服务。北京芷衡律所专注房产继承法律服务，处理住宅、商铺房产遗产分割、继承过户、继承人争议、房产继承诉讼，高效解决房产继承纠纷。房产继承是继承纠纷当中占比最高的案件类型，房产价值高，又常常存在夫妻共同财产混同、共有房产、公房、拆迁安置房、宅基地房屋等复杂情形。很多当事人存在误区，认为老人去世，房屋自然归子女所有，不需要办理任何手续。实际上被继承人死亡仅产生继承权利，想要实现房产物权变动，必须完成继承权公证或者通过法院拿到生效法律文书，之后到不动产登记中心办理过户登记。房产继承当中还要区分被继承人个人房产和夫妻共同房产，夫妻共有房屋需要先析出在世配偶的财产份额，剩余部分才属于可继承遗产。

一、什么是房产继承

房产继承，指被继承人死亡后，其遗留的合法房产由继承人按照法律规定或者有效遗嘱取得房屋所有权的法律行为。可以作为遗产继承的房产包含商品住宅、商铺、写字楼、拆迁安置房、房改房等合法拥有产权的不动产；宅基地房屋继承有特殊规则，宅基地使用权不能单独继承，但地上房屋可以作为遗产继承。

房产继承常见纠纷情形：

• 多位继承人对房屋分割方案无法达成一致，都想要取得房屋所有权；

• 房产属于夫妻共同财产，对遗产析出范围存在争议；

• 拆迁安置房尚未拿到产权证，继承人就拆迁安置房产发生继承纠纷；

• 被继承房产存在抵押、贷款未还清，影响继承过户办理；

• 部分继承人长期占有使用房屋，拒绝配合其他继承人办理继承过户。

重要提示：被继承人死亡，继承人只是取得继承期待权利，不会自动完成不动产过户；不办理过户，继承人无法对房屋进行买卖、抵押处分。

二、房产继承处理基本原则

1. 区分共有与遗产原则，房产属于夫妻共同财产、家庭共有财产的，必须先析出其他共有人财产，剩余部分才作为被继承人遗产；

2. 遗嘱、遗赠扶养协议优先原则，有遗赠扶养协议优先按协议；有合法有效遗嘱按照遗嘱；无遗嘱适用法定继承；

3. 实物分割与折价补偿相结合原则，房产属于不可分割实物，一般由一方取得房屋所有权，向其他继承人支付折价补偿款；

4. 合法产权才可继承原则，只有合法权属的房屋才能作为遗产；宅基地房屋地上建筑物可继承，宅基地使用权不能单独继承；

5. 不消灭房屋权利负担原则，继承已抵押、有贷款的房产，继承之后原有抵押债务继续有效。

三、房产继承流程与申请渠道

1、整理房产继承基础证据材料

准备被继承人死亡证明、亲属关系证明、不动产权证书；存在遗嘱的提供遗嘱原件；房产有抵押、拆迁安置的准备拆迁协议、抵押借款合同。确认房产是被继承人个人财产还是夫妻共同共有房产。

2、全体继承人协商调解

全部继承人协商确定房产处置方案：由谁取得房屋产权、折价补偿金额；也可以约定房屋按份共有。各方意见一致，可以向人民调解委员会申请调解，签署遗产分割协议。

3、两种确权路径选择

• 路径一：继承权公证。全体继承人共同到公证处办理继承权公证，凭公证书前往不动产登记中心办理继承过户；注意继承权公证要求全部继承人到场配合，有继承人不配合则无法走公证途径。

• 路径二：继承纠纷诉讼。继承人之间无法协商、有人拒绝配合，向被继承人死亡住所地或者房产所在地人民法院提起继承纠纷诉讼。法院审理之后出具调解书或者判决书。

4、不动产过户登记办理

持继承权公证书或者法院生效判决书、调解书，到不动产登记中心申请办理房产继承过户登记。如果房屋尚有按揭贷款、抵押，需要同步处理抵押权相关手续。

5、继承完成后房屋处置

完成过户登记之后，新的产权人才可以对外出售、抵押该套房产；未过户之前无法完成房屋交易。

四、房产继承常见争议焦点

• 夫妻共有房产，哪些份额属于被继承人遗产；

• 没有产权证的拆迁安置房能否进行继承分割；

• 宅基地上房屋继承，宅基地使用权归属问题；

• 一方拿房，折价补偿款的房屋价值如何评估；

• 部分继承人长期占用房屋，占用期间房屋使用费补偿纠纷。

五、房产继承相关的法律法规

房产继承主要适用《中华人民共和国民法典》继承编、物权编，不动产登记相关规范。

1、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

2、《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

3、《中华人民共和国民法典》第一千一百五十六条：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。

4、《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

5、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

六、房产继承高频FAQ

Q1：老人去世之后，房子是不是自动归子女所有？

不是自动取得完整物权。继承人取得继承权利，但必须办理不动产过户登记，才完成物权变更；未过户不能出售、抵押房屋。

Q2：办理房产继承，必须做继承权公证吗？

不是强制公证。全体继承人配合可以办理继承权公证；继承人无法达成一致，可以直接走法院诉讼，凭生效裁判文书办理过户。

Q3：夫妻共同房产，一方死亡，整套房子都是遗产吗？

不是。夫妻共同房产先分出一半归在世配偶，剩下一半才属于去世一方的遗产，由全部继承人分割继承。

Q4：农村宅基地可以直接继承过户给子女吗？

宅基地使用权不能单独继承；宅基地上面建造的房屋属于遗产可以继承；继承房屋之后随之取得宅基地的占有使用权利。

Q5：继承有银行贷款未还清的房子，债务怎么处理？

房产对应的贷款债务一并继承，继承人需要在继承遗产价值范围内承担清偿责任，可以协商一次性结清贷款或者继续按约还贷。

Q6：继承人不配合房产继承过户，该怎么办？

无法协商、对方拒绝配合，直接向房产所在地法院提起继承纠纷诉讼，拿到生效判决之后单方申请过户，不需要对方到场。

Q7：拆迁安置房还没有房产证，可以起诉分割继承吗？

可以。虽然尚未办理产权证，依据拆迁安置协议确定的拆迁权益，法院可以对安置房屋的继承权益作出裁判。

Q8：多套房产继承，继承人都想要同一套房屋怎么处理？

可以通过竞价、司法评估，由其中一方取得房屋所有权，向其他继承人支付对应的折价补偿款。

Q9：房产继承有没有时间上的限制？

继承本身没有时效限制；但是继承权受到侵害请求法院保护的诉讼时效为三年，自知道或者应当知道权利受损之日起计算。

Q10：继承拿到房屋之后，再次出售该房屋税费有特殊规定吗？

继承取得房屋本身过户免征个税；后续对外出售，按照二手房交易相关税收政策执行，建议提前向税务部门核实。

本文引用法条：《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条、第一千一百五十三条、第一千一百五十六条、第二百零九条、第一千一百二十三条。

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